En skadeskjuten vinnarsektor

Den som har haft fastighetsaktier de senaste 20 åren har nästan varje år gått klart bättre än börsen totalt. Det gällde dock inte under 2020. Är framgångssagan för fastighetsaktier över?

Fastighetsaktier har alltid varit en värdemässigt liten sektor på börsen, men de placerare som varit intresserade har blivit rikligt belönade. Carnegies fastighetsindex har exempelvis utklassat börsens totalindex sedan starten 1993. Fram till februari 2020 hade sektorns tillväxt varit 2,7 gånger bättre än börsens. Det är en meravkastning på 3,9 procent per år. De senaste tio åren är dock meravkastningen häpnadsväckande 10,6 procent per år.

Vad förklarar framgångarna? I huvudsak tre faktorer: Fallande räntor, stark svensk ekonomi och en professionellt skött sektor. Låt oss börja med sektorn. Fastigheter är något som privatplacerare köper på börsen, medan storplacerarna, som försäkringsbolag helst köper fastigheterna direkt. Svenska storplacerare, liksom periodvis utländska fastighetsfonder har dock skapat en aktiv marknad för fastigheter, vilket lockar till sig kapital. Infrastrukturen är också välutvecklad, med en tjänstesektor för att både sköta fastigheterna och för köp- och försäljningar.

Jag växte upp med fastighetssektorn som ”klipparsektor”. Dåtidens superklippare hette Adam Backström. Han fanns med i alla tidningar och påstods tjäna storkovan på att köpa och sälja fastigheter under 70-talet. Varje decennium har skapat sina fastighetskändisar. Dessvärre har de ofta försvunnit i nästa nedgång, men det är annorlunda i dag. Många klippare har blivit långsiktiga, vilket skapat en kompetens på ägarsidan, som i sin tur hjälpt till att få fram en bra tjänstesektor kring fastigheter.

LÄS ÄVEN: De fastighetsaktierna bör du välja (medlemslåst )

Den starka svenska ekonomin har samtidigt legat som en viktig botten för fastigheternas värdeutveckling. När Sverige lämnade den fasta valutakursen 1992 och den svenska kronan rasade skapades en konkurrensfördel, som fackföreningar och arbetsgivare har lyckats bevara. Det har skapat ett mycket starkt och lönsamt svenskt näringsliv, vilket naturligtvis hjälpt fastighetssektorn. Även om vi i Sverige pratar mycket om bostäder, är det kontor som dominerar på börsen. Visserligen har bostäders andel ökat de senaste 5–7 åren, men kontor är fortfarande överlägset störst. Stockholm är den överlägset viktigaste marknaden, följt av Göteborg och Malmö.

Den starka svenska ekonomin kan också avläsas i bostadsbyggandet, som i augusti 2017 toppade på 65 000 påbörjade lägenheter. Det kan jämföras med normalnivån de senaste 20 åren på ungefär 20 000 enheter. Under 2018–2019 har byggandet dalat något, men det senaste halvåret har utvecklingen planat ut på ungefär 50 000 enheter per år. Däremot har kontorsmarknaden svalnat i spåren av pandemin. Den har fått tjänstesektorn att ta med sig datorn hem. Många ifrågasätter därför om hyrestillväxten inom kontor kan fortsätta som tidigare. Ett ännu större frågetecken är köpcentrum och butikslokaler i spåren av en växande e-handel. Det är dock ingen stor börssektor.

Den viktigaste faktorn för börsrallyt är emellertid räntenedgången. Den tioåriga statsobligationsräntan har fallit från 10–11 procent för 25 år sedan, till ofattbara noll i dag. Det inledande räntefallet skapade dock inget fastighetsrally eftersom kapitalet slukades av it-sektorn fram till år 2000. Då var börsens fastigheter en relativ förlorare under hela sex år. Det vände sommaren år 2000 då it-bolagen kraschade. Sedan dess har fastighetsindex slagit börsens totalindex under femton av tjugo år.

Från it-kraschen fram till finanskraschen 2008 låg den tioåriga statsobligationsräntan någorlunda stabilt kring 4 procent, men började därefter dala. Då startar fastighetssektorns gyllene decennium. Ytterligare en milstolpe nåddes 2015 då Riksbanken drog ner styrräntan till minus, samtidigt som ekonomin var mycket stark och inflationen låg kring två procent. Det fick till följd att fastigheter blev överhettat. Även pandemins år 2020 har fått en ränteturbo, eftersom det nu är uppenbart (anser de flesta) att räntan kommer att vara extremt låg under lång tid framöver.

Här står vi nu. Och var är det? Under 2020 har fastighetssektorn utvecklats sämre än totalindex under åtta månader i rad. Det kan jämföras med 2017 då fastigheterna gick sämre under tio månader, när bostadsbyggandet föll. Fastigheterna på börsen har tappat 19 procent mot totalindex sedan toppen i januari. Bottenfiskarna börjar därför slicka sig om munnen. De bör dock vara försiktiga. Värderingen av fastighetsbolagen är inte låg. Det justerade egna kapitalet (ofta benämnt EPRA Nav) för de 30 Nasdaqbolagen värderas till 117 procent. Det visar att entusiasmen för sektorn är fortsatt hög. Just nu kan det vara överoptimistiskt.