Experterna: (O)sannolik krasch

Denna artikel framgår ur Aktiespararen nummer 1 2018.

Kan en svalare bostadsmarknad få ekonomin på fall? Eller är svagheten enbart en tillfällig svacka? Optimisten och pessimisten går in i en ny argumentationsduell.

Bull/Bear

Bostadsoro. Det är ordet på allas läppar just nu efter vad som kan beskrivas som en perfekt storm på den svenska bostadsmarknaden under hösten. Mer avvaktande köpare, en kraftig utbudsökning av nyproducerade lägenheter i Stockholmsregionen, samt en åtstramning av amorteringsreglerna från politiskt håll har bidragit till att snabbt kyla av marknaden.

Den stora frågan är vilka konsekvenser utvecklingen kan få på svenska ekonomin i stort?

Pessimisten

Pessimisten börjar med att betrakta en egendomlig sak i nutidens Sverige: nämligen den romantiska bilden av lägenhetsspekulanten. Denna bild har gradvist formats under den över 20 år långa, nästintill oavbrutna, uppgångsfasen på bostadsmarknaden sedan 1990-talskrisen.

Kort sammanfattat: att köpa en bostadsrätt, främst i Stockholms innerstad, har länge ansetts vara en riskfri stege till rikedom i Sverige. Med minimal kontantinsats och maximal belåningsgrad har irrationella budgivningar varit ett rationellt inslag på en marknad som ”enbart har uppsida”.

Enligt pessimisten beror uppgången på flera faktorer, däribland en solid inflyttningstakt till storstäderna och en god svensk tillväxt.

Men den främsta förklaringen finns i en exceptionell svensk kreditexpansion som ägt rum sedan 1990-talet.

I all sin enkelhet erbjuder krediter den köpkraft som behövs för att lägga bud på en bostad. Huvuddelen av alla bostadsköp finansieras också med lån i dag, vilket medför att det i slutändan är kreditsidan som dikterar riktningen i prisutvecklingen.

När priset på kredit, det vill säga räntan, envist sjunker – som den har gjort sedan 1990-talet - har det också varit möjligt för de svenska hushållen att gradvist axla en allt högre skuldbörda. Denna skuldbörda medför strukturella risker i ekonomin enligt pessimisten.

Men för att få en regelrätt krasch på bostadsmarknaden krävs emeller­tid väsentligt högre räntor och få faktorer talar i dagsläget för en snabb ränteuppgång – tvärtom talar mycket för att räntebotten ännu inte är nådd.

Pessimisten är därför intellektuellt ärlig och konkluderar: risker finns absolut på bostadsmarknaden, men risken för att bopriserna ska krascha under just 2018 är överdriven. Kom ihåg att 2018 är ett valår och att för många har för mycket att förlora på en eventuell bostadskrasch – vilket i princip garanterar politisk intervention om det skulle vilja sig illa.

Optimisten

Optimisten blundar givetvis inte för det faktum att priserna skjutit i höjden på ett annat osunt sätt relativt inkomsterna. Däremot anses oron för en bostadskrasch med efterföljande recession som högst osannolik i dagsläget.

Förändringar i den marginella konsumtionsbenägenheten kan påverka den svenska tillväxten med några procentenheter på sin höjd, men det är inget strukturellt skifte som vi bevittnar. Svensk ekonomi befinner sig i en mycket robust ekonomisk expansion som klarar stötar.

Krisrubrikerna som målas ut i media påverkar dock sinnesstämningen bland allmänheten. Men vi måste komma ihåg att varken en så kallad fastighetskrasch eller en ekonomisk recession kommer från tomma intet. Psykologi kan påverka till en viss del, men ett var­aktigt skifte kräver en fundamental förändring i räntan, inflyttningen eller kredittillgängligheten.

Ingen av dessa faktorer har förändrats. Just nu accelererar även tillväxten för Sveriges viktigaste handelspartner Norge och Tyskland, likaså eurozonen och den globala ekonomin i stort. Arbetslösheten är i princip obefintlig bland högutbildade och räntan är rekordlåg. Det råder dessutom en mycket stark netto­inflyttning till storstäderna.

Höstens nedställ är därför av övergående karaktär enligt optimisten. Naturligtvis kommer det ta tid innan de nybyggda lägenheterna absorberas av marknaden, men 2018 bjuder faktiskt på goda möjligheter till stigande bostadspriser.

Att bostadsutvecklarna har börjat skjuta på projekt talar också för att 2018 kommer att ha färre byggstarter än 2017, vilket bidrar till att successivt normalisera situationen på bostadsmarknaden.

Denna syn går emot den upplevda konsensusbilden just nu. Men kom ihåg att krisrubriker säljer lösnummer och att bostadsbristen fortfarande är ett växande problem runt om i Sverige. Optimisten ser på så vis möjligheter i en rad bostads­relaterade aktier.

Att undvika de mest exponerade bolagen som Oscar Properties och Tobin är dock klokt. Men värderingarna börjar bli mycket attraktiva i indirekta spel som exempelvis Inwido och Nobia.

De svenska bankerna börjar också se aptitliga ut med låga värderingar och höga direktavkastningar. Främst SEB och Swedbank är billiga, men även Nordea och Handelsbanken har sjunkit i pris.

Christoffer Ahnemark & Carl-Henrik Söderberg