Fastighetsbolagets vd: Vi kan motverka nedskrivningar
”Vi skrev ned fastighetsvärdet under föregående år med 3,3%. Och då talar vi om orealiserade förändringar. Sedan blev det också större negativa värdejusteringar i samband med in- och utförsäljningar som ägde rum, säger Neobos vd Ylva Westman till Aktiespararen när hon besöker eventet Stora Aktiedagarna i Stockholm som föreningen arrangerar.
Under torsdagen får en analys från Kepler Cheuvreux vingar vilket pressar kursen och aktien handlas ned drygt 4%. Analyshuset skriver om Neobo: "Eftersom vi ser en styrränta på nära 4% i första halvåret räknar vi med att det totala fastighetsvärdet kommer att skrivas ned med 15% år 2023."
Ylva Westman säger till Aktiespararen att räntehöjningar utöver det förväntade, oväntat hög kostnadsinflation samt om man lyckas dåligt i hyresförhandlingarna kan trigga fler nedskrivningar.
”Vi låter externvärdera våra fastigheter varje kvartal och det återstår att se vad som händer med marknaden. Så snart det blir transaktioner i marknaden som visar att avkastningskraven är betydligt högre så påverkar det värdena.”
”Men även om marknadens avkastningskrav går upp på grund av att räntor stiger kan vi jobba mycket med att förhindra negativa värdeförändringar genom att öka kassaflödet – exempelvis utföra renoveringar som innebär att vi kan höja hyrorna och göra hållbarhetsinvesteringar som minskar kostnader.”
Du har sagt att ni inte kommer att få kompensation för hela inflationen under innevarande år, men att bostadshyrorna i Sverige historiskt och över tid har ökat mer än inflationen. När kan ni få full kompensation för inflationen?
”Hyressättningssystemet i Sverige med de årliga förhandlingarna mellan hyresgästföreningen och fastighetsägarna bygger på att man ska få täckning för de kostnadsökningar man ändå har. Nu har vi en inflation på runt 10% och vi får hyresökningar på mellan 4 och 5%. Men då kommer det bli succesiva hyreshöjningar under de kommande två till tre åren.”
Neobo har inga obligationslån, bara banklån. Vad har det betytt för bolaget?
”I det här marknadsläget hade det varit tufft att notera sig (Neobo knoppades nyligen av från SBB, reds anm) om man haft framför sig utmaningen att refinanisera stora volymer obligationslån. Nu var bankerna villiga att ligga kvar med lån i Neobo. Vi betalar en ränta på i snitt 2,7% på lån om 7,4 miljarder. Det är lägre än vad de underliggande räntorna är nu – tack vare att vi har en räntebindning på 1,8 år och är räntesäkrade till 74%.”
”Men det finns ingen finansiell strategi som säger att vi aldrig ska finansiera oss via obligationer. Vi är för små för eurobond-marknaden men även SEK-marknaden erbjuder goda möjligheter när marknaden är rätt.”
Ylva Westman säger att det är viktig att ha en relation till banken och vara betraktad som en viktig kund.
”Annars kan man nog hamna i ett läge där banken inte ens är intresserad av att låna ut pengar.”
Vad tror du om räntorna framöver?
”Vi kommer sannolikt att få se fortsatta uppgångar under året och sedan att det lugnar ned sig under slutet av 2024. Men vi jobbar hela tiden med stresstester. Även om vi får se höjningar som är större än marknadens prognoser så ska vi stå stabilt.”
Neobos fastigheter finns i 40 kommuner – men inte i storstäderna. Det finns en fördel med det när tiderna blir tuffare för hushållen, menar Ylva Westman.
”En allvarlig recession med ökad arbetslöshet slår mot hushållens förmåga att betala hyror och konsumera. Fördelen med oss är att vi har billiga bostäder – hyreslägenheter med relativt låga hyror. Vi finns inte i storstäderna där det är betydligt högre hyror och vi har inte så stor andel nybyggda lägenheter som också har betydligt högre hyror.
Finns det planer på affärer?
”Under första året ska vi ha fokus på den befintliga portföljen. Men ska jag spå om framtiden så börjar vi kanske optimera på orter där vi är mindre till förmån för att växa på orter där vi är större. Samtidigt befinner vi oss i ett marknadsläge där det kan uppstå affärsmöjligheter och då kommer vi att titta på dessa”.