Investera i rätta virket

Denna analys framgår ur Aktiespararen nummer 8 2018.

Att investera i egen skog har existentiella dimensioner. Dessutom är kalkylen robust, även för den som startar från scratch. Skog är också bra för riskspridningen.

Skogsägare är inbitet långsiktiga varelser som ser bortom enskilda växtsäsonger, med torka och brandrisk, liksom prissvängningar för såväl fastigheter som de egna produkterna massaved (klena dimensioner) och timmer. Horisonten sträcker sig ofta över flera generationer.

Skogsköpare är ofta grannar som gör kompletterande förvärv. Köpeskillingar kan delvis finansieras genom avverkningar. Arv och gåva är givetvis mycket vanliga laga fång som gör att skogsägare gene­rellt sett har låga ingångsvärden på sin mark och är lågt belånade och därmed mindre räntekänsliga.

Den som köper en grannfastighet dyrt efter att ha ryckts med i en budgivning gör momentant en dålig affär men genomsnittligt anskaffningsvärde är ändå oftast lågt och större fastigheter med bättre sammanhängande mark värderas generellt högre än mindre.

Att skogsägare i det långa loppet reder sig förklaras främst av att skogen växer. Denna skogsränta kallas bonitet och uttrycker det antal nya kubikmeter skog per hektar som marken genererar i genomsnitt under omloppstiden från planta till avverkningsmogen skog.

Bördig­heten eller boniteten varierar stort såväl på enskilda fastigheter som i kommuner och över landets klimatzoner. I Skåne ligger den i genomsnitt över 11, längre upp i södra Sverige kring 7 och i Norrland 3–5. Markens förutsättningar bestämmer tillväxtpotentialen men skötsel har också avgörande betydelse för utfallet.

Den som förvärvar en skogsfastighet med en bonitet på 7 och ganska jämn åldersfördelning på trädstammarna plussar på skogsvolymen med 7 kubikmeter per hektar och år. Görs ingen gallring eller avverkning blir det 35 kubik efter fem år.

Med antagandet att aktuella priser i södra Sverige, kring 600 kronor per kubik eller 100 000 kronor per hektar, står sig, handlar det om en värdehöjning på drygt 20 000 kronor per hektar eller 4 procent per år. Över tid förlåter skogen på det sättet felaffärer. Den som köpt med belåning löper givetvis större risk för bekymmer och att tvingas till förlust.

Eftersom priserna på såväl massa­ved som timmer är på rekordnivåer och då uppgången varat längre än i tidigare cykler ges i år rådet ”Ut och hugg” till skogsägare. Eftersom markpriserna också slår rekord anses det generellt råda säljläge.

Den slutsatsen är rimlig eftersom sämre konjunktur i pappers- och massaindustrin och i den för skogsägare än viktigare sågverksindustrin borde leda till lägre pris på massaved och timmer och därmed på skogsfastigheter vars lönsamhet försämras kortsiktigt.

I vår kalkyl där lönsamheten höftats för en skogsfastighet i södra Sverige stannar den årliga ekonomiska avkastningen på 2,6 procent. Om den ska tolkas som real (efter inflation) eller inte är svårt att säga eftersom priser på skogsprodukter sätts på en global marknad med skilda förutsättningar.

Kopplingarna mellan priser på skogsmark och aktuell lönsamhet är emellertid generellt svag.

En kubikmeter i skogen värderas i dag betydligt högre på fastig­hetsmarknaden än skogsnettot från en skogskubikmeter avverkad och skotad till väg. Markpriserna är alltså höga. Därför är avkastningen i vårt kalkylexempel låg.

Generellt gäller för svenska skogs­fastigheter en värderingsproblema­tik som ytterst landar i frågan om vilket avkastningskrav som bör råda på denna marknad givet riksbankens sedan tre år tillbaka extrema minusräntepolitik.

Den politiken har fått långa riskfria statsobligationsräntor att ligga på noll. Det i sin tur sätter låneräntor för rimligt, säg 40 procent, belånade fastigheter kring 1 procent, och avkastningen på den egna insatsen blir i så fall i vår kalkyl (2,6 procent på hela kapitalet varav 0,4 procent till banken och 2,2 procent till egen insats om 60 procent) närmare 4 procent. Det är inte illa.

En annan källa till prishöjningar på skogsfastigheter är växande spar­kapital som redan tillämpat risk­spridning på kapital- eller aktie­mark­naden med portföljer för­delade över många aktier, branscher, valutor och geografier och som i nästa steg söker trygghet i alternativa investeringar.

I strukturella och globala kriser fungerar inte vanlig riskspridning eftersom allt dras med i fallet. Fysiskt guld är säkert även om dess värde mätt i dollar eller kronor är osäkert och detsamma gäller för skog.

Källa: Aktiespararen nummer 8 2018.