Välj rätt sektor i glödheta branschen

Denna artikel framgår ur Aktiespararen nummer 3–4 2019.

Kontoren i stadskärnorna är fullbokade – samtidigt har flera av bostadsutvecklarna knappt sålt några lägenheter. Skillnad mellan vad som är superhett och iskallt i fastighetsbranschen är minst sagt skiftande.

Det råder generellt god stämning i fastighetsbranschen. På både ett och fem år har fastighetsindex utklassat övriga börsen. Förklaringen är förstås ett fördelaktigt ränteläge, men också en stark konjunktur och goda finansieringsmöjligheter har varit positivt för branschen.

Trots att uppgången hållit i sig i flera år är det i dagsläget första gången på länge svårt att se några orosmoln på fastighetsmarknadens himmel. Rädslan för räntespöket är betydligt mindre nu än för ett halvår sedan.

– Ränterädslan har mattats av den senaste tiden. I takt med att inflationen har fortsatt att överraska på nedsidan är det få som förväntar sig en snabb ränteuppgång framöver, säger David Flemmich, fastighetsaktieanalytiker på Handelsbanken.

Nu ser räntehöjningarna inte ut att bli så farliga som man väntat sig. Det märks i aktiepriserna. För första gången på länge handlas aktierna på rapporterat substansvärde eller till och med till en premie. Nu är frågan om förväntningarna är för högt ställda.

– Det är svårare för bolagen att överraska på uppsidan nu. Lågt ställda förväntningar i en väldigt stark marknad i form av stark konjunktur som lett till högre hyror, räntenedgång och fallande avkastningskrav har gjort att det varit lättare de senaste åren, säger David Flemmich.

Men fastighetsbranschen är skiftande och rymmer såväl de senaste årens bottennapp som börsraketer. Här är sektorerna att hålla koll på:

LOGISTIK

Logistikfastigheter rider på den starka e-handelsvågen och är den senaste årets snackis i fastighetsbranschen. Ett exempel är renodlade logistikfastighetsbolaget Catena som haft en aktieutveckling på 65 procent på ett år.

– Det är dock skillnad på logistik och logistik, säger David Flemmich.

Mest intressant enligt Flemmich är de tekniskt avancerade lagren som exempelvis har robotar som hanterar varorna. Än viktigare är att de ska var rätt placerade. Gärna nära Stockholm, Göteborg och Malmö, eller i nära anslutning till knutpunkter och vägnät.

– Det som kallas ”last mile” och handlar om omlastningsytor nära kunderna är också något som förväntas växa kraftigt framöver.

Dock har värdeförändringarna på fastigheterna, något förvånande, inte tagit fart i samma utsträckning som aktiekursutvecklingen, vilket lett till stora premiumvärderingar mot substansvärdet inom segmentet. Kommande fastighetstransaktioner i sektorn kommer därför bli intressanta, enligt David Flemmich.

HYRESRÄTTER

– Hyresrätter är hett, säger David Flemmich.

Gamla hyresrätter kommer sannolikt att fortsätta vara efter frågat givet dess väsentligt lägre hyresnivåer. Invändigt är de likvärdiga efter att de renoverats. David Flemmich nämner Örebro som en av få städer i Sverige som har en mättad marknad för hyresrätter i Sverige.

– De flesta är övertygade om att vi inte kommer att se sjunkande hyror i Sverige.

KONTOR

Marknaden för kontorsfastigheter är fortsatt het, men även här det gäller att vara noga med läget. Kontor i de centrala delarna i Göteborg och Stockholm har så nära maximal beläggning som man kan komma. Men de riktigt goda tiderna är förbi.

– Man kan inte fortsätta växa 20 procent per år, säger David Flemmich.

Utanför städerna, däremot, ser det inte lika ljust ut. Kista, utanför Stockholm, som kring tiden för IT-bubblan brukades kallas för ”Sveriges Silicon Valley”, har vakanser på 20 procent. I andra delar av landet närmar sig hyrorna nivåer där det kan bli aktuellt att bygga nytt.

– Då blir det mer konkurrens, något det kan vara bra att ha koll på, säger David Flemmich, och fortsätter:

– Det är något vi ser i Malmö, mer vakanser och stor möjlighet att bygga nytt.

DETALJHANDEL

Detaljhandel är en sektor där det finns tydliga vinnare och förlorare. Förlorarna är volymhandeln på lite sämre lägen, exempelvis handelsområden utanför staden, det som ofta kallas för köplador, och gallerior i mindre attraktiva lägen. Bättre går det för butikslokaler på lägen det finns att naturligt flöde av människor.

David Flemmich lyfter fram att det är en bransch i förändring.

– Det handlar om att själva transaktionen inte behöver ske i lokalen. Butiken är i många fall en naturlig del i bolagens marknadsföringsplattform.

Exemplen på detta är flera. Dels att lyxmärket Chanel väljer att fördubbla sin butiksyta i Stockholm, något han är skeptisk till att de gör för att butiken ska bära sina egna kostnader. Ett annat exempel är Ikea. Möbeljätten har sin andra butikslokal i centrala Stockholm på gång – som är mer av ett showroom och syftar till att visa upp sitt sovrumssortiment – och att Uniqlo, som nyligen öppnat sin första butik i Sverige, gjorde det för att man såg att man hade många svenska e-handelskunder.

– Butiken kan driva e-handel och därför är den fortsatt viktig.

NYPRODUCERADE BOSTADSRÄTTER

Amorteringskravet och skuldsättningskvoten har varit två riktiga smockor för bostadsutvecklarna. Inte minst för de som är exponerade mot Stockholm och Göteborg eftersom de slagit hårdast där priserna är högst relativt inkomsterna. Oscar Properties, Tobin och SSM:s aktier har samtliga fallit med mer än 80 procent på ett år. Men också de större aktörerna har fått mycket stryk.

– Den osäkra bostadsmarknaden och de högre kraven från bankerna har gjort att köparna mindre benägna att ta risken att binda sig i ett köpeavtal, säger David Flemmich.

Det är fortfarande stor inflyttning till storstäderna, men det kommer att ta ett tag för marknaden att återhämta sig. Efterfrågan i framtiden kommer att gå mer mot mindre och billigare lägenheter.

Och risken är överhängande att det blir värre innan det blir bättre. Hösten 2019 kommer det att komma färdigställas ännu fler lägenheter än tidigare.

– På sikt kommer det att vända, men det är vanskligt att säga när, säger David Flemmich, och fortsätter:

– Vi kommer förmodligen få se en konsolidering av marknaden framöver eftersom de mindre bolagen inte kommer att ha tillgång till kapital för att börja med nya projekt.