Victoria Parks årsstämma: Lugnet före stormen

Det rådande lugnet på Victoria Parks årsstämma för en dryg vecka sedan gav ingen som helst indikation om att en budstrid var på uppseglande, trots att intresset för det då enda budet, nämligen det från Starwood, kändes svalt.

Givet att acceptgraden som krävdes för fullföljande av budet på Victoria Park från Starwood bara var 35 procent, var det vid tidpunkten för årsstämman - då inga andra bud förelåg - ett högst troligt scenario att Starwoods bud skulle fullföljas.

Även om Starwoods bud hypotetiskt skulle ratas av ett mycket stort antal aktieägare så skulle, givet de förutsättningar som förelåg vid tidpunkten för årsstämman, Starwood sannolikt bli ny huvudägare i Victoria Park. Det behövdes nämligen inte värst många ytterligare accepter för att minimikravet för erhållna accepter skulle uppnås.

På stämman avtackades med stor värme avgående vd Peter Strand. När han blev vd 2013 fanns endast 8 anställda och bolaget hade ett marknadsvärde på bara några hundra miljoner.

Det starka förtroende för ledningen hos aktieägarna lös igenom på stämman. Det framgick tydligt att Victoria Parks ägare är mycket förtjusta i sitt bolag. Kort sagt, de närvarande aktieägarna verkade långt mer intresserade av Victoria Park än av Starwoods bud.

Frågan om ett eventuellt, konkurrerande bud lyftes inte av någon närvarande aktieägare. Istället låg stämmodeltagarnas fokus på Victoria Parks framtidsutsikter.

Målet att nå 20 miljarder i fastighetsvärde redan år 2020 var på tapeten. Vd Peter Strand förklarade att genom att förvärva, renovera och förtäta så är målet fullt möjligt.

Victoria Park etablerade sig senast i Örebro. Peter Strand flaggade för att Victoria Park även mycket gärna skulle etablera sig i Helsingborg, Norrköping och Uppsala.

De senaste fyra åren har Victoria Parks förvaltningsresultat nästintill tiodubblats. Resultatet har vuxit i snitt med 73 procent per år, delvis drivet av förvärv.

Aktiespararnas ombud på stämman,Victor Johansson, ville veta hur förvärvsmarknaden ser ut i nuläget. Vd svarade att det numera är stor konkurrens om förvärvsobjekten, bl.a. från D.Carnegie, Rikshem och Heimstaden.

Jämförelsevis fanns det inte år 2012 något sådant intresse alls, berättade Peter Strand. Vid den tidpunkten kunde Victoria Park med lätthet förvärva fastigheter till en direktavkastning om 6 procent. Numera är det 3-4 procent som gäller, enligt Peter Strand.

När det var dags för styrelseval ställde Victor Johansson frågan om styrelseledamöterna Wikner respektive Dingizian, som var föreslagna för omval, var långsiktiga i sitt styrelse-engagemang givet att de avsåg sälja sina aktier i budet från Starwood.

Storägaren Greg Dingizian förklarade att han förutsatte att Starwood skulle kalla till extra bolagsstämma om budet gick igenom. Dingizian trodde att styrelsevalet skulle göras om i händelse av att Starwood skulle genomföra budet. Storägaren Östersjöstiftelsen meddelade i det sammanhanget att stiftelsen ännu inte hade offentliggjort sin syn på budet.

Aktiespararna framförde sin principiella syn att det vid budsituationer är extremt viktigt att styrelsen kan fatta ett objektivt beslut om hur man ska råda aktieägarna agera. Förbundet ifrågasatte i linje härmed att de oberoende ledamöterna Pia Kinhult, Sofia Ljungdahl och Anders Pettersson inte deltog i budkommitténs arbete.

Ordföranden Bo Forsén genmälde att enligt diskussioner inom styrelsen och i kontakt med budgivaren ville man inte vara för många i kommittén för att kunna sköta hanteringen på ett praktiskt och smidigt sätt.

Med anledning av budet meddelade för övrigt styrelsen att förslaget till teckningsoptionsprogram drogs tillbaka.

FOTNOT: Victoria Parks stämma genomfördes den 24 april i Malmö med cirka 65 deltagare närvarande. Den 3 maj offentliggjordes ett konkurrerande, högre kontantbud på Victoria Park från tyska Vonovia. Det nya budet motsvarar 38 kronor kontant per stamaktie.

Författare och bevakare: Victor Johansson