Eastnine: Nytt flaggskeppsförvärv i Warszawa
Förvärvet väntas öka förvaltningsresultatet med 20%
Innan kvartalsrapporten idag meddelade Eastnine att de har ingått avtal med Ghelamco om att förvärva den 40 våningar höga kontorsfastigheten The Bridge i centrala Warszawa till ett underliggande fastighetsvärde om 300 meur. Att ett nytt förvärv skulle ske i Warszawa är något som Analysguiden förväntat sig under ett antal kvartal. Men vi överraskades av storleken på förvärvet då vår förväntan låg på ett förvärv runt 100 – 150 meur.
The Bridge är en nybyggd 174 meter hög fastighet med 55 300 kvm uthyrningsbar yta belägen cirka 500 meter från bolagets fastighet Warsaw Unit. Fastigheten är idag till 92% uthyrd till sju hyresgäster, varav de två största tillsammans hyr 76% av fastigheten där det två största, Erste Bank Polska hyr omkring 25 000 kvm och Visa omkring 17 000 kvm. Övriga hyresgäster inkluderar Grant Thornton, Astellas, Instytut Francuski och EssilorLuxotica. Årligt hyresvärde uppgår till 18,2 meur med en genomsnittlig hyrestid över tio år till triple-net villkor inklusive årlig hyresindexering baserad på europeisk inflation.
Affären, som är villkorad finansiering, väntas slutföras under det fjärde kvartalet 2026. Justerat för avdrag för hyror för lokaler som ännu inte tillträtts och återstående hyresgästanpassningar och hyres-rabatter, inklusive för vakanta ytor, uppgår preliminär köpeskilling till omkring 260 meur. Förvärvet finansieras med befintlig kassa, ett nytt banklån på 180 meur samt refinansieringar av nuvarande lån. När väl förvärvet är slutfört väntas förvaltningsresultatet öka med 20% till 0,37 eur per aktie på årsbasis vid utgången av 2027 och kommer att göra Warszawa till Eastnines enskilt största marknad.
Förvaltningsresultat minskade under kvartalet
För det andra kvartalet ökade hyresintäkterna med 1% och uppgick till 15,3 (15,2) meur. Det beror dels av en högre uthyrningsgrad, dels av den årliga hyresindexeringen. Uthyrningsgraden är fortsatt hög, men föll något för det andra kvartalet och uppgick till 96,5% (97,1%). Driftnettot kom in på 14,1 (14,2) meur, ned -0,4%, och överskotts-graden sjönk till 92,5% (93,6%). Högre fastighetskostnader påverkade negativt. Förvaltningsresultatet var ned med -8,6% och uppgick till 7,3 (7,9) meur för kvartalet. Det är främst drivet av att man detta kvartal har en kostnad om -0,3 meur för övriga finansiella intäkter och kostnader att jämföra med en intäkt om 0,3 meur samma kvartal föregående år. Orealiserade värdeförändringar uppgick sammanlagt till 1,6 (-2,4) meur, där 2,9 meur avsåg omvärdering av fastighetsbeståndet och omvärderingen av derivat uppgick till -1,4 meur. De realiserade värdeförändringarna i kvartalet blev -2,3 (0,0) meur. Sammantaget var det en stabil rapport som bolaget presenterade för det andra kvartalet. Under juni har bolagets nya CFO Adela Colakovic tillträtt.