Olavi: Fastighetsaktier som placering
Denna krönika framgår ur Aktiespararen nummer 5 2020.
I sin ursprungliga form är det egentligen fråga om stängda fastighetsfonder som investerar direkt i fastigheter och ibland i fastighetsobligationer. I Sverige är det främst fråga om fonder som köper aktier i noterade fastighetsbolag, vilket innebär att man får en sorts hybrid som är mer lik en aktie än en direktinvestering i fastigheter. Jag anser dock att fastighetsaktier har ett existensberättigande i en väldiversifierad portfölj eftersom deras karakteristika är attraktiva.
Genom hyresinbetalningar skapas en avkastning som finansierar underhåll och utveckling av fastigheterna, täcker kostnaden för själva finansieringen av fastigheterna och skapar en avkastning till aktieägarna. Under fjolåret steg fastighetsaktier kraftigt och de flesta aktierna handlades väl över substansvärdet. Efter rekylen under våren har fastighetsaktierna fått mer stryk än övriga börsen, vilket ställer frågan på sin spets – är fastigheter fortfarande en attraktiv placeringstillgång. Svaret på den frågan är enligt mig – ja!
Innan vi går närmare in på sektorn kan man fråga sig vad marknaden oroar sig för som gjorde att aktierna föll mer än börsgenomsnittet. Jag skulle hävda att det är en kombination av flera faktorer där den främsta torde vara en relativt hög värdering. När covid-19-krisen eskalerade var det nog många som också såg framför sig kommande betalningssvårigheter för många hyresgäster, vilket dessvärre riskerar att bli fallet. En fördjupad konjunkturell kris kan komma att utgöra en uppenbar motvind framgent med ökade vakanser, lägre hyror och högre avkastningskrav, vilket skall ställas mot alla de stödpaket som initierats, samt förmodat fortsatt ultralåga räntor. Därför är det viktigt att förstå fastighetsbolagens olikheter om man vill bygga sig en liten fastighetsexponering till sin diversifierade portfölj.
Ett sätt att skilja bolagen åt är att studera segmentsrisk och hyresgästrisk. Bland de bolag som har lägst risk med detta sätt att se är Cibus, Catena och Sagax. Högst risk har Hufvudstaden, Atrium Ljungberg och Klövern. Generellt kan man säga att bolag som har offentliga hyresgäster, dagligvaruhandel samt bostäder har lägre risk än bolag som har köpcentra, butiker, hotell och nöjesetablissemang som kunder. Kontor och logistik hamnar någonstans mitt emellan.
En faktor att titta på är hur stor andel av kontrakten som kommer att omförhandlas i år med risk för prispress. Här framstår Klövern, Wihlborgs och Fabege som de som har flest kontrakt uppe för omförhandling medan Balder, Cibus och Castellum har färre antal omförhandlingar.
I tider av finansiell stress kan det också vara lämpligt att jämföra bolagens finansiella ställning. Bolag som Balder, Stendörren och Klövern sticker ut som bolag med högre hävstång (belåning), medan Hufvudstaden, Castellum, Fabege och Kungsleden har lägre hävstångsrisk.
På värderingstemat, som förvisso är ett lite trubbigt mått för att jämföra fastighetsaktier framstår Klövern, Hufvudstaden och Atrium Ljungberg som lägst värderade medan bolag som Sagax, Catena och Wallenstam tillhör de som är högre värderade enligt måttet P/ EPRA NAV (aktiekurs/långsiktigt substansvärde). Om man i stället vänder blickarna till vinstvärderingen P/ CEPS (aktiekurs/kassaflöde per aktie) framstår NP3, Cibus och Diös som lägst värderade medan Wallenstam, Fabege och Hufvudstaden framstår som högre värderade.
I en intressant analys från Pareto Securities delade analytikerna in bolagen i fyra huvudkategorier, Core, Core +, Value-Add och Opportunistic. Syftet var att studera i vilken utsträckning som bolagen levererade mervärde i form av att arbeta med sina fastigheter och vilken stabilitet de ansågs ha. I Core platsade bara Hufvudstaden som har låg risk och de mest namnkunniga fastigheterna. I Core + så finns bolag som arbetar med högre hävstång och i denna kategori hamnar bland annat Wallenstam, Fabege, Wihlborg, Castellum och Diös. I kategorin Value-Add hamnade bolag som arbetar aktivt med att förfina sina bestånd och som också har projektfastigheter och typexempel är Kungsleden, Balder, Sagax, Platzer och Catena. I den mer opportunistiska gruppen hamnar bolag som Klövern, Stendörren och NP3.
För att ge en uppfattning om fastighetsbeståndskoncentration framstår Klövern, Kungsleden, Wihlborg, Platzer och Fabege som de med högst andel kontor. De mer logistik/industri-inriktade är Stendörren, NP3 och Sagax. Catena är i huvudsak fokuserat mot industri. Balder och Wallenstam är de som har störst bostadsexponering, medan Hufvudstaden, Atrium, Diös och Castellum har ett mer blandat bestånd. Under oron var det främst bostadsrelaterade bolag som klarade sig bäst, medan handelsrelaterade bolag hade det kämpigast.
Jag har ovan givit dig några vinklingar och idéer som du kan använda beroende på din egen marknadsuppfattning. Fondformatet är ju en genväg om du har svårt att bestämma dig!