Orosmolnen som har fått fastighetsaktierna att rasa

Fastighetaktierna föll som korthus på börsen under stora delar av mars, men återhämtade sig något under månadens sista dagar.

Vår analytiker Robert Andersson förklarar nu varför fastighetsaktier haft det särskilt kämpigt efter årets första börsrally och om det är köpläge eller inte.

Vill du vara först med våra köp- och säljråd, aktieanalyser och nyheter – följ oss på Messenger för utskick i realtid.

Fastighetsaktierna gick som tåget i början på året, men de senaste två månaderna har varit tuffa och index har fallit drygt 25%.

Dock har en liten återhämtning gjorts de senaste dagarna.

"Anledningen till att sektorn gått svagt var först de kraftigt stigande räntorna som var en följd av inflationsutfall som överraskade på ovansidan. Därefter föll räntorna tillbaka men det gjorde inte aktieägarna i fastighetsbolagen gladare då det var på grund av den bankoro som uppstod i USA men som snabbt spred sig till Europa", säger Robert Andersson.

Oron har påverkat bankernas vilja att bevilja lån, men frågan är hur stor effekten kommer att bli. I dagsläget finns det många stora fastighetsbolag som har mycket stor finansering på obligationsmarknaden, vilket har varit billigt under de senaste åren. Men när räntorna har stigit har likviditeten på obligationsmarknaden torkat upp rejält och för att få tillgång till riskvilligt kapital har fastighetsbolagen varit tvungna att betala väldigt mycket högre räntor.

Största förändringen på 20 år

"För att komma runt problemet har därför många bolag sökt sig tillbaka till bankerna. Men då uppstår frågan vad som händer när bankerna inte kan utvidga sin kreditstock ytterligare, samtidigt som många fastighetsbolag behöver refinanisera sig?", säger Robert Andersson.

Det är mycket på grund av den här oron som aktierna har haft det särksilt tufft den senaste tiden. Flera bolag har under mars varit nära samma bottennivåer som under hösten 2022, även om sektorn också återhämtat sig något de senaste dagarna.

Robert Andersson tror dock att flera bolag kommer att få det fortsatt tuff den kommande tiden.

"Fastighetsbranchen har just upplevt den största förändringen av marknadsförutsättningar på en mycket lång tid. De stigande räntorna skadar inte bara förvaltningsmarginalen utan riktningen på ränteutvecklingen påverkar även fastighetsvärderingarna kraftigt. Det förändrar hela grunden i hur branschen fungerat de senaste 20 åren", säger han.

Robert Andersson tror att de "mer aggresiva bolagen" lär få det tufft och särskilt de med "trygga fastigheter", vilket ger låga avkastningskrav.

"Dessa fastighetsvärderingar blir nämligen extra känsliga för räntehöjningar", säger Andersson och fortsätter:

"Även räntetäckningsgraden är generellt sätt lägre i denna typ av bolag vilket innebär en stor risk när räntan ökar snabbt. Generellt sätt så klarar bostadstunga fastighetsbolagen i flera fall bara räntor kring drygt 4% innan kassaflödet blir negativt, i dessa bolag är det definitivt inte köpläge. Jag tror att det på detta område kan krävas så stora emissioner att skuldsättningsgraden minskar kraftigt, så att kassaflödet blir positivt".

De bolagen klarar högre räntor

Men i andra fastighetsbolag är skuldsättningen mycket mer försiktig och några större risker för emissioner finns inte. Här nämner Robert Andersson exempelvis Hufvudstaden och Catena.

"Dessa bolag bör klara räntor klart över 15% utan att bli kassaflödesnegativa. Samtidigt är värderingarna klart högre. Båda nämnda bolag handlas på ett justerat p/e-tal över 20, att jämföra med de flesta branschspelare som handlas på ett p/e-tal mellan 10-15".

Robert Andersson säger att om dessa bolag vågar dra nytta av sin finansiella ställning och passa på att förvärva fastigheter billigt i den oroliga tid som nu råder, så kan dessa aktier vara något att äga.

"Samtidigt finns exempelvis i Hufvudstadens fall betydande vakansrisker då stora hyreshöjningar på grund av inflationen påförs redan hårt prövade hyresgäster. Därför är även dessa bolag långt ifrån ett klockrent köp".

Frågorna att ställa sig om investerare

Robert Anderssons tips till de som vill köpa fastighetsaktier nu är att börja titta på balansräkningen och försöka se om bolaget kommer kunna refinansiera sig på ett bra sätt under de kommande åren. Kommer bolaget att klara av de högre räntekostnaderna som detta nya marknadsklimat innebär, både vad gäller direkta kostnader men också dess påverkan på fastighetsvärderingarna.

"Därefter bör investerarna fundera över hur man tror att vakansrisken kan utvecklas i samband med det lågkonjunktur som vi nu går in i? I de bolag där man tror att det finns positiva svar på alla dessa frågor tror jag att det kan finnas utmärkta köptillfällen", säger han och fortsätter:

"Jag bedömer dock att de flesta av fastighetsbolagen inte står med ett tydligt svar på dessa frågor, vilket gör att jag inte vågar röra dem ännu".

Robert Andersson har tidigare gått igenom vilka som är hans favoritaktier inom fastighetsbranschen. Läs allt om detta här. 

Signa upp dig på vårt nyhetsbrev för att varje dag få de senaste aktietipsen, affärer i våra aktieportföljer och nyheter sammanfattade.