Första intryck Eastnine: Förvärvet av The Bridge har slutförts
Förvaltningsresultat steg i det tredje kvartalet
För det tredje kvartalet minskade hyresintäkterna marginellt och uppgick till 15,4 (15,5) meur. I jämförbart bestånd ökade de med 3,2%. Uthyrningsgraden föll till 88% (96,7%) drivet av tillträdet av förvärvet The Bridge, som på tillträdesdagen hade en uthyrningsgrad om 57%. Effekten är dock temporär. Driftnettot kom in på 13,9 (14,5) meur, ned -4,1%, och överskottsgraden sjönk till 89,8% (93,2%). Högre fastighetskostnader från förvärvet och en uppbyggnad av en egen förvaltningsorganisation har påverkat negativt. Förvaltnings-resultatet steg med 3,6% och uppgick till 8,5 (8,2) meur för kvartalet. Det är främst drivet av att högre övriga finansiella intäkter och kostnader från valutakurseffekter av fluktuationerna i PLN och EUR. Orealiserade värdeförändringar uppgick sammanlagt till 7,9 (6,7) meur, där 3,8 meur avsåg omvärdering av fastighetsbeståndet och omvärderingen av derivat uppgick till 4,1 meur. De realiserade värdeförändringarna i kvartalet blev -0,2 (-0,1) meur. Sammantaget var det ännu en stabil rapport som bolaget presenterade för det tredje kvartalet.
Finansiering och räntekostnader
ECB höjde sin styrränta med 25 punkter senast i september och nuvarande styrränta uppgår till 2,50%. Den genomsnittliga räntenivån för bolaget har stigit i och med förvärvet och uppgick till 4,6% (4,4%) vid utgången av det tredje kvartalet. Det finns en viss fördröjning innan lägre räntenivåer syns i räntenettot givet att bolagets räntebindning uppgår till 2,6 (2,5) år. Belåningsgraden steg och uppgick till 58% (47%), varav 3 procentenheter utgörs av ett kortfristigt momslån som kommer att betalas tillbaka under det kommande kvartalet. Sekventiellt är belåningsgraden upp 13 procentenheter, drivet av bolagets tillträde av förvärvet av The Bridge i Warszawa. Enligt bolagets mål ska belåningsgraden över tid vara runt 50% men ej överstiga 60%. I och med det senaste förvärvet väntas belåningsgraden befinna sig runt 55% mot slutet av året. Vid utgången av det tredje kvartalet uppgår bolagets likvida medel till 79,3 meur, varav 15,5 meur är spärrande medel.
Substansvärdet växte till 59,38 kronor
Vid utgången av det tredje kvartalet steg substansvärdet till 59,38 från andra kvartalets substansvärde om 56,76 kronor. Substans-rabatten har ökat, drivet av hur effekten av stigande vakanser och räntor kommer att slå mot kommersiella fastigheter, och uppgick vid utgången av september till 28,8%. Baserat på onsdagens stängningskurs är den på samma nivå. Givet den stabila utvecklingen i bolaget och det framtida bidraget till intjäningen från förvärvet The Bridge i Warszawa, anser Analysguiden att bolaget ändå är köpvärt. Vi avser att återkomma med en uppdaterad målkurs i samband med den uppdaterade analysen av rapporten för det tredje kvartalet.
Effekten av förvärvet av The Bridge
Mot slutet av september slutfördes förvärvet av The Bridge i Warszawa. Förvärvet skedde till ett underliggande fastighetsvärde om 285 meur. Per tillträdesdagen är 98% uthyrt till åtta hyresgäster, varav 57% redan är inflyttade. Resterande avtalade ytor kommer successivt fyllas fram till slutet av Q4 2027. De två största, Erste Bank Polska som hyr omkring 25 000 kvm och Visa omkring 17 000 kvm, hyr tillsammans 76% av fastigheten. Övriga hyresgäster inkluderar Grant Thornton, Astellas, Instytut Francuski och EssilorLuxotica. Årligt hyresvärde uppgår till 18,2 meur och den genomsnittliga hyresavtalstiden överstiger 10 år. Samtliga hyresavtal har triple-net-villkor och inkluderar årlig hyresindexering baserat på europeisk inflation.
Med avdrag för hyror för lokaler som ännu inte tillträtts och återstående hyresgästanpassningar och hyresrabatter, inklusive för vakanta ytor, uppgick köpeskillingen till 240 meur. Totalt 20 meur av köpeskillingen är villkorade, varav 15 meur är villkorade till färdig-ställandet av Visas lokaler. Förvärvet finansieras med befintlig kassa, ett nytt banklån på 180 meur samt refinansieringar av nuvarande lån om totalt 34 meur. När väl förvärvet är slutfört väntas förvaltningsresultatet öka med 18% till 0,36 eur per aktie på årsbasis vid utgången av 2027 och kommer att göra Warszawa till Eastnines enskilt största marknad.
Nedanstående tabell visar Eastnines intjäningsförmåga per den 30 juni 2026, inklusive The Bridge vid tillträdet och när samtliga hyresgäster är inflyttade vilket beräknas ske under Q4 2027.