Kommentar Eastnine: Ny affärsplan presenterad med nya finansiella mål
Långsiktig plan med sikte på tillväxt över tid
Bolagets tidigare affärsplan löpte fram till och med 2023. Mot bakgrund av detta har styrelsen nu presenterat en ny affärsplan. Huvuddragen i den nya planen är att bolaget som långsiktigt mål ska växa fastighetsportföljen i syfte att öka lönsamheten. I den tidigare affärsplanen var det långsiktiga målet kvantifierat till att uppnå en fastighetsportfölj om 700 meur till utgången av 2023. Nytt är även att bolaget enligt den nya affärsplanen enbart kommer att rikta in sig på moderna och hållbara kontorslokaler i förstklassiga lägen i Baltikum och Polen. Tidigare fanns även ett fokus på logistikfastigheter, vilket numera har slopats.
Sammanfattningsvis uppgår de finansiella målen till att:
- avkastning på eget kapital bör vara minst 10% över tid (oförändrat)
- förvaltningsresultatet per aktie bör öka (nytt)
- utdelningen ska, över tid, motsvara minst 50% av förvaltningsresultatet efter avdrag för aktuell skatt (oförändrat)
- bolaget eftersträvar en belåningsgrad kring 50% över en konjunkturcykel (nytt). Belåningsgraden ska inte överstiga 60% (oförändrat)
- räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,0 gånger (oförändrat)
Utöver de finansiella målen har bolaget också presenterat ett antal miljömässiga hållbarhetsmål. Ambitionen är att vara en ledare inom hållbarhet i de regioner som bolaget är verksamt i. Hållbarhetsmålen i den nya affärsplanen är:
- 100% EU taxonomi-förenlig fastighetsverksamhet (nytt)
- klimatneutral fastighetsdrift år 2030 (oförändrat) och reducerade utsläpp från konstruktion och hyresgästsanpassningar (nytt)
- 100% hållbarhetscertifierad fastighetsportfölj (oförändrad)
- femstjärnig rating från GRESB (oförändrat)
Utrymme att öka fastighetsporföljen med 40%
Vid utgången av det tredje kvartalet uppgick bolagets fastighetsvärde till 573 meur med likvida medel om 173 meur och räntebärande skulder om 331 meur. I början av oktober löste bolaget sitt obligationslån på 45 meur i förtid. Allt annat lika gör det att bolagets en kassa uppgår till 128 meur och räntebärande skulder till 286 meur, samt att bolagets belåningsgrad numera är 28%.
De senaste åren har likvida medel på årsbasis legat runt 25 meur i snitt. För att inte överskrida en belåningsgrad om 50% kan bolaget förvärva fastigheter om ytterligare cirka 220 meur, där runt 105 meur kommer från likvida medel och resten från nya lån.
Det skulle ge en fastighetsportfölj på 800 meur, motsvarande en ökning med cirka 40%, Ett annat sätt att se på förvärvsutrymmet är att bolaget i princip skulle kunna göra två nya Poznanförvärv.
Förvärv ger potential till ett kraftigt lyft i intjäningen
Den aktuella intjäningsförmågan efter bolagets förtida inlösen av obligationslånet motsvarar ett hyresvärde samt ett förvaltnings-resultat om 38 respektive 24 meur.
Om bolaget, genom förvärv, skulle öka fastighetsbeståndet till att motsvara ett fastighetsvärde om 800 meur, torde det ge ett hyresvärde om 52 – 56 meur givet ett direktavkastningskrav runt 6,5 – 7,0%.
Grovt räknat motsvarar det runt 31 – 35 meur i förvaltningsresultat. Analysguiden kan konstatera att det finns potential för ett kraftigt lyft i bolagets intjäning i närtid.
Upprepar vårt motiverade värde om 180 kronor
Baserat på den uppdaterade affärsplanen räknar vi med att bolaget genomför ytterligare förvärv av fastigheter, troligen i Polen, redan under nästa räkenskapsår. Det gör att vi ser en klar ökning i hyresintäkterna utöver den årliga indexeringen.
Vår prognos för 2024 indikerar ett förvaltningsresultat per aktie om cirka 11,15 kronor. Med ett multipel om 16 gånger, vilket är i nivå med bolagets jämförelsegrupp, motsvarar det ett motiverat värde om 180 kronor. Vi upprepar därmed vårt motiverade värde för bolaget och anser aktien som fortsatt köpvärd.