Studentbostäder i Norden: Hög substansrabatt skapar en stor potential
Stabil ökning av hyresintäkterna och driftnettot
Hyresintäkterna steg med 5% för det första halvåret till 246,8 (235,1) mkr, drivet av hyresindexeringar och en förbättrad uthyrningsgrad, som vid utgången av perioden uppgick till 96,4% (95,1%) på rullande tolv månader. Även i jämförbart bestånd steg hyresintäkterna med 5%. Övriga intäkter under perioden uppgick till 2,9 (3,0) mkr. Fastighetskostnaderna steg med 5,5% till -98,0 (-92,8) mkr drivet av högre taxebundna kostnader, ökade kostnader för drift och underhåll, fastighetsskatt samt fastighetsadministration. I jämförbart bestånd ökade fastighetskostnaderna med 5,6%. Driftnettot växte med 4,4% till 151,8 (145,3) mkr, motsvarande en överskottgrad om 60,8% (61,0%). För jämförbart bestånd ökade driftnettot med 5,0% och överskottsgraden uppgick till 61,0% (61,1%).
Förvaltningsresultatet växte med hela 24%
Räntenettot var i princip oförändrat om -113,9 (-115,9) mkr, dock belastat med 1,0 mkr i engångskostnader från obligations-överlappning. Den genomsnittliga räntenivån vid utgången av perioden sjönk till 3,89% (4,08%). Övriga finansiella kostnader uppgick till -1,1 (-1,5) mkr. Bolagets centrala administrations-kostnader steg till -12,7 (-7,3) mkr, inklusive jämförelsestörande poster om 3,7 (6,9) mkr avseende återvunnet skattetillägg. I övrigt var det inga större kostnadsförändringar.
Förvaltningsresultatet steg med hela 24% till 24,0 (19,5) mkr. Värde-förändringar på fastigheter uppgick till -96,9 (146,5) mkr, varav 0,0 (-0,8) mkr avsåg realiserade värdeförändringar. Värdeförändring på derivat påverkade med -1,1 (-6,5) mkr. Periodens resultat blev -89,9 (147,3) mkr efter skatt. Vid utgången av perioden uppgick bolagets fastighetsvärde till 8,1 (8,1) mdkr. Efter periodens slut har Länsstyrelsen beslutat om ett fullständigt återkrav av ett statligt investeringsstöd på totalt 81,6 mkr, vilket bolaget avser överklaga till Boverket samt ansöka om anstånd med betalningen. Ingen avsättning har gjorts för detta under perioden.
Upprepar långsiktigt motiverat värde om 2,35 kr
Analysguidens ursprungliga bedömning var att bolaget skulle ha löst det dyra obligationslånet genom fastighetsförsäljningar för att uppnå en belåningsgrad på max 60% vid utgången av 2028. Istället har bolaget valt att refinansiera lånet till bättre villkor, vilket ger tid att optimera fastighetsportföljen och stärka intjäning samt kassaflöde. Analysguiden tror fortfarande att målet om max 60% belåning nås till utgången av 2028, även om osäkerheten har ökat. Motiverat värde lämnas därför oförändrat om 2,35 kronor. Vid en diskontering av vårt framtida motiverade värde med 13% ser Analysguiden en viss uppsida i aktien och behåller rekommendationen Köp.