Studentbostäder i Norden: Refinansiering av obligation skapar andrum
Indexering och högre uthyrningsgrad drev intäkterna
Hyresintäkterna steg med 5,5% för perioden till 129,0 (122,6) mkr, drivet av årets hyresindexeringar och en förbättrad uthyrningsgrad, som vid utgången av perioden uppgick till 95,5% (94,9%). På rullande tolv månader steg uthyrningsgraden till 96,2% (93,8%) jämfört med ett år sedan. I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 5,5%. Övriga intäkter för perioden uppgick till 1,4 (1,6) mkr. Trots en kall och blöt vinter steg fastighetskostnaderna endast med 2,1% till -52,9 (-51,8) mkr. För jämförbart bestånd ökade fastighetskostnaderna med 2,2%. Driftnettot växte med 5,6% till 77,8 (72,3) mkr för perioden, motsvarande en överskottgrad om 59,5% (58,2%). För jämförbart bestånd ökade driftnettot med 8,2% och överskottsgraden uppgick till 59,7% (58,3%).
Högre driftnetto växte förvaltningsresultatet med 9%
Räntenettot var i princip oförändrat om -58,3 (-58,3) mkr, dock belastat med 1,8 mkr i engångskostnader från obligations-överlappning. Den genomsnittliga räntenivån vid utgången av perioden sjönk till 3,85% (4,00%). Övriga finansiella kostnader uppgick till -0,6 (-0,9) mkr. Bolagets centrala administrations-kostnader uppgick till -3,9 (0,7) mkr, inklusive jämförelsestörande poster om 3,7 (8,3) mkr avseende återvunnet skattetillägg. I övrigt inga större kostnadsförändringar. Förvaltningsresultatet steg 9% till 15,0 (13,7) mkr drivet av det högre driftnettot. Justerat för de jämförelsestörande posterna växte förvaltningsresultatet 107%. Värdeförändringar på fastigheter uppgick till -42,8 (77,1) mkr, varav 0,0 (-0,8) mkr avsåg realiserade värdeförändringar. Värdeförändring på derivat påverkade med 5,0 (0,5) mkr. Perioden resultat blev -24,7 (60,0) mkr efter skatt och det justerade resultatet blev -28,4 (52,7) mkr. Fastighetsvärdet uppgick till 8,1 (8,0) mdkr och det genom-snittliga avkastningskravet steg marginellt till 4,92% (4,90%) vid utgången av perioden.
Justerar långsiktigt motiverat värde till 2,35 kr
Analysguidens utgångspunkt var att bolaget genom försäljning av fastigheter skulle lösa det dyra obligationslånet och nå en belånings-grad på max 60% år 2028. Istället har bolaget refinansierat obligationslånet med ett nytt till bättre villkor. På så sätt har de köpt sig tid att strukturerat optimera fastighetsportföljen samtidigt som det kan fokusera på att öka intjäning och kassaflöde för att nå målet. Analysguiden tror fortsatt, även om osäkerheten ökat, att bolaget når målet om en belåningsgrad om max 60% till år 2028 givet de nya förutsättningarna. Men Analysguiden justerar sitt motiverade värde till 2,35 (2,74) kronor för att ta höjd för de nya förutsättningarna.I dagsläget finns det en viss uppsida i aktien givet en diskontering av vårt motiverade värde och Analysguiden behåller rekommendationen Köp.